تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی:

بر اساس ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان، مقرر شده است که این نوع قراردادها باید در دفاتر اسناد رسمی منعقد گردد، ماده 3 این قانون چنین مقرر داشته است:

قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

و در برابر اشخاصی که اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی نمایند، مجازات به شرح ماده 23 همین قانون مقرر کرده است:

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

البته این مجازاتها برای شخص پیش فروشنده است و به پیش خریدار تسری ندارد، همچنین موجب باطل شدن قرارداد عادی پیش فروش ساختمان نخواهد بود، چون در متن ماده سخنی از ابطال و باطل شدن قرار داد نشده است و فقط برای جلوگیری از انعقاد این قرارداد ها به صورت عادی، مجازاتی تعیین کرده است. اما متاسفانه مشاورین املاک که علیرغم تصریح قانون باید طرفین را به دفتر اسناد رسمی راهنمایی نمایند، برای جلب مقادیری سود، خود مبادرت به تنظیم قرارداد می نمایند. در ماده 24 این قانون مقرر شده است:

مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

ضمن اینکه جای این نکته خالی است که باید بگوییم این جرم ( جرم پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی در دفترخانه)  از جرائم قابل گذشت است و هر زمان با گذشت شاکی تعقیب جرم یا اجرای مجازات متوقف می گردد. تبصره ماده 23 در این باره عنوان نمودده است:

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.

جرائم و خسارات:

همانگونه که معروض شد، عمده مشکل این قرارداد ها عدم انجام به موقع تعهدات، از قبیل تحویل و تنظیم سند است، برای همین قانون برای چنین مواردی خساراتی معین کرده است که در ماده 6 این قانون مطرح شده است:

ماده 6 قانون پیش فروش ساختمان:

چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.
‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌۵/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌۴ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

البته ذکر نکات بالا در قانون مانع از آن نیست که طرفین خود خساراتی بیشتر از آنچه عنوان شده تعیین نمایند. به بیان دیگر طرفین قرارداد می توانند هر مبلغی که بخواهند برای خسارت تاخیر در انجام  هر تعهد تعیین نمایند و حتی اگر مبلغ مذکور بسیار بالاتر از موارد عنوان شده در قانون نیز باشد، باز هم به لحاظ قانونی مشکلی نخواهد داشت و دادگاهها موظف به تعیین همان میزان خسارت هستند که در قرارداد معین و ذکر شده است. دلیل این امر هم توافقی است که طرفین بر این مبالغ نموده اند، چه آنکه در غیر از مواردی که بر خلاف اخلاق حسنه ونظم عمومی باشد، توافق طرفین قرارداد بر هر قانونی ارجحیت دارد.

در این نوشته تلاش بر این شد که موارد مهم قانون برای شما عزیران خواننده مطرح گردد، اما به هر حال پرداختن به همه جزئیات در این نوشته ها امکان پذیر نیست، بنابراین می توانید برای دریافت اطلاعات جزئی تر و تخصصی تر از طریق مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور ملکی و ثبتی اقدام نمایید.