در این نوشته قصد داریم در مورد روابط موجر و مستأجر سخن بگوئیم ، در مورد دستور تخلیه عین مستاجره ، و حکم تخلیه ، دستور خروج مستأجر در مدت کوتاه ، عدم تخلیه مستاجر در مدت قرارداد ، اجرای حکم تخلیه ، و نقش وکیل دادگستری را در این زمینه بررسی کنیم .

 

ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 :

“قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به‌ امضای موجر و مستاجر برسد و به‌ وسیله دو نفر افراد مورد‌ اعتماد طرفین به‌ عنوان شهود گواهی گردد.”

 

 ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 :

“پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم‌ مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.”

 

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 :

“چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به‌ دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‌شود.”

 

بند ب ماده 9  شورای حل اختلاف مصوب 1394 ؛

قاضی شورا در موارد زیر با مشورت اعضاء شورای‌حل‌اختلاف رسیدگی و مبادرت به صدور رأی می‌نماید.

کلیه دعاوی مربوط به تخلیه عین مستأجره به جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه.

 

نحوه صدور حکم یا دستور تخلیه ؛

در صورتیکه با اتمام مدت اجاره ، مستاجر ، محل اجاره را تخلیه ننماید ، موجر میتواند به شورای حل اختلاف مراجعه نماید و تقاضای تخلیه عین مستأجره را نماید .این تقاضا بر دونوع است ؛

1  – دستور تخلیه

2 – حکم تخلیه

 

دستور تخلیه چیست؟

در مواردی موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف و تقدیم دادخواست با عنوان صدور فوری دستور تخلیه، ملک خود را تخلیه کند. دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و فوراً و خارج از نوبت، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست.

 

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه ؛

 

1  – در قرارداد اجاره، مدت قید شده باشد.

2  – قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری و فاقد سرقفلی باشد.

3 – دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.

4 – مدت اجاره پایان یافته باشد.

5 – قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد.

 

پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف سه روز پس از ابلاغ دستور دادگاه یا شورای حل اختلاف نسبت به تخلیه اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه می‌باشد. اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست. مأمور ابلاغ مکلف است دستور تخلیه را ظرف ٢۴ ساعت به مستأجر ابلاغ نماید و در نسخه دوم رسید دریافت کند
اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و… از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر می‌باشد.
اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره فرم اجرائیه از قسمت اجرای اداره ثبت اسناد تهیه و پس از تکمیل، درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه‌ای که قرارداد اجاره تنظیم کرده به عمل می‌آید و دفتر خانه اقدام به صدور اجرائیه نموده و اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل ارسال و آن اداره ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ اقدام نموده و مامور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستاجر ابلاغ نماید و مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید

 

 

• اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد و یا بابت پول آب، برق و یا … طلبی از مستأجر داشته باشد، باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که پرونده در آنجا مطرح است را به اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل دهد تا مبلغ ودیعه را به مستأجر تحویل ندهند.

 

• اگر مستأجر بعنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها، چک  یا هرنوع تصمیم به موجر داده باشد و این موضوع درقرارداد اجاره قید شده باشد، باید هنگام تخلیه ملک این مدارک به مستأجر تحویل داده شود وگرنه ملک تخلیه نمی شود.

 

• اگر در هنگام تخلیه ملک، مستأجر حضور نداشته باشد و اثاثیه ای در آنجا باشد، می توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد.

 

اگر مستأجر به رأی یا دستور تخلیه اعتراضی داشته باشد ؛

 

در صورتی که دستور تخلیه ملک صادر شود اما مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را وارد بداند در اینصورت پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقف عملیات اجرائی صادر می گردد.

 

‌ماده 13  آئین نامه اجرائی قانون موجر و مستأجر  :

 چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه مستأجر قادر به تخلیه مورد اجاره‌نباشد و استمهال نماید، مراتب در خواست وی توسط مأمور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود.
‌مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند با استمهال مستأجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

 

 

 

ماده 18 آیین نامه اجرای روابط موجر و مستأجر سال 1376 مقرر می دارد:

در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید‌قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد مگر اینکه‌دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را مدلل بداند در این صورت پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات‌اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

 

جهت اطلاعات بیشتر با وکیل دادگستری داوود اسیوند ، با شماره تلفن 44270612 – 021 و یا آدرس ایمیل D.Ossivand@gmail.com   تماس حاصل فرمائید.