در این نوشته قصد داریم ،  عقد اجاره را مورد بررسی قرار دهیم ، قوانین اجاره ، انواع اجاره ، روابط موجر و مستأجر ، اجاره های  تجاری و تفاوت آن با اجاره مسکونی یا اداری ،

 

تعریف عقد اجاره ؛

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله می­کند، در واقع در عقد اجاره ، منافع مورد اجاره (مثلا منافع خانه  یا مغازه ، یا منافع خودرو ، یا حتی منافع یک شخص مثل کارگر )  در مدت معین (مثلا طی یک سال ، یا یک ماه ، یا سه روز ) به شخص دیگری منتقل می شود و امکان استفاده از منافع از شخص اجاره دهنده ، سلب می شود ، علیرغم اینکه همچنان عین مال در مالکیت شخص مالک قرار دارد .

 

ماده 466 قانون مدنی ؛

 اجاره عقدی است که بموجب آن مستاجرمالک منافع عین مستاجره می شود.اجاره دهنده راموجرواجاره کننده رامستاجرومورداجاره راعین مستاجره گویند.

مستأجر – شخصی که مالی را اجاره می کند .

موجر – شخص مالک یا کسی که مالی را اجاره می دهد .

عین مستأجره – مالی که مورد اجاره واقع می شود اعم از خانه ، مغازه ، خودرو یا … .

 

نکته مهم : اجاره از انواع عقود معوض است ، یعنی باید بین عین مستأجره و مبلغ اجاره تناسب وجود داشته باشد ،  و مثلا اجاره یک ملک 500 متری بصورت مجانی یا با مبلغ اندک اساسا معنا ندارد ، و شاید بتوان آن را تحت عنوان عقد وقف ، حبس ، صلح یا موارد دیگر بررسی کرد ، ولی مسلما اجاره محسوب نمی شود .

 

انواع اجاره ؛

عقد اجاره در قانون ما بر سه نوع است ،

1 – اجاره اشیاء

2 – اجاره اشخاص

3 – اجاره حیوانات

 

ماده 467 قانون مدنی ؛

مورداجاره ممکن است اشیاءیاحیوان یاانسان باشد.

 

اجاره اشیاء ؛

در اجاره اشیاء،  اگر مدت اجاره مشخص نباشد ، اجاره باطل است ، یعنی طرفین باید مدتی را که شیء مذکور مورد اجاره قرار می گیرد را از قرار ساعت ، روز ، هفته ، مدت یا سال و بطورکلی به هر نحوی که رفع ابهام در مدت زمان اجاره شود ، مشخص کنند ، و مثلا نمی شود که بگویند ، این خودرو فعلا در اجاره من باشد ، چون اگر مدت اجاره مشخص نباشد ، اجاره باطل خواهد بود ، البته تعیین مدت اجاره ، می تواند بصورت شفاهی هم باشد و همین که بین طرفین مشخص باشد ، کافی است ، و لزوما احتیاج به نوشتن ندارد ، در حقیقت نوشتن اجاره نامه ، جهت اثبات گفته ها مفید است ، چون ممکن است یکی از طرفین بعد از مدتی منکر توافقات قبلی شود یا اصلا بعد از گذشتن مدتی فراموش کند ، لذا نوشته قرارداد اجاره جنبه اثباتی دارد و لازمه عقد اجاره نیست ، البته این موضوع به عقد اجاره اختصاص ندارد و به همه عقود و قراردادها می توان تعمیم داد ، بنابراین اگر دو یا چند نفر عقد اجاره ای منعقد کنند و مدت آن را تعیین کنند و اختلافی هم نداشته باشند ، و هیچ سند یا مدرکی ننویسند و امضا نکنند ، این عقد اجاره صحیح و بی اشکال است . البته بطلان عقد اجاره به مورد فوق منحصر نمی شود و موارد دیگری نیز وجود دارد که موجب ابطال عقد اجاره است ، مثل نامعین بودن مورد اجاره ، یا اجاره دادن برای امر نامشروع ، که متعاقبا در آن زمینه صحبت می کنیم . در این رابطه ماده 468 قانون مدنی مقرر می دارد ؛

دراجاره اشیاءمدت اجاره بایدمعین شودوالااجاره باطل است.

 

اجاره حیوان ؛

اجاره حیوانات  اکنون دیگر متداول نیست ، لذا وجود چنین موضوعی در قانون مدنی بنظر بی مورد می رسد ولی با توجه به اینکه قانون مدنی در سال 1313 شمسی به تصویب رسیده است ، بنابراین موضوعات از این قبیل در آن همچنان موجود است و ماهم بدان نمی پردازیم .فقط جهت اطلاعات علمی ، بنابر مقرره قانون مدنی در ماده 507 ؛

ماده 507 – دراجاره حیوان تعیین منفعت بابه تعیین مدت اجاره است یا به بیانت مسافت ومحلی که راکب یامحصول بایدبه آنجاحمل شود.

 

اجاره اشخاص ؛

در اجاره اشخاص مورد کمی متفاوت است ، در این نوع اجاره کسی که شخصی را برای انجام کاری اجیر می کند ، “مستأجر ” نامیده می شود ، و اجرت را ” مال الاجاره ” می گویند . مثلا اگر شخصی خیاطی را اجیر کند که به مدت یکماه برای وی لباس بدوزد و چرخ خیاطی و لوازم آن را در اختیار وی قرار دهد ، و بابت آن در ماه دومیلیون تومان بپرازد ، به صاحبکار ، مستأجر ، به خیاط اجیر و به حقوق خیاط مال الاجاره گویند ، البته اکنون با پیشرفت قوانین ، قراردادهای مذکور ذیل قانون کار بررسی می شود ، و نه اجاره ، لکن با توجه به اینکه قانون مدنی مصوب سال 1313 شمسی است ، و در آن زمان هنوز قراردادهای کارگر و کارفرما بصورت قانون وجود نداشت ، چنین مواردی هنوز در قانون مدنی بررسی می شد .

ماده 512 -در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستاجر وکسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره اجرت نامیده می شود .

 

نکته دیگر اینکه ، اگر شخصی به خیاطی دستور دهد که با فلان رنگ پارچه برای من لباسی در طی سه روز آینده  بدوز (مثلا کت و شلوار) و خیاط آن را با چرخ  خیاطی خود آماده کند و پس از سه روز تحویل دهد ، با توجه به اینکه همه وسائل را خود خیاط آماده کرده و شخص فقط سفارش دوخت و دوز را داده ، مورد را نمی توان از موارد اجاره دانست ، بلکه باید ذیل عنوان خرید و فروش بررسی کرد ، و در واقع این قرارداد بیع است ، لذا با توجه به اینکه احکام بیع بر آن بار می شود ، پس شخص خیاط نمی تواند ، در دادگاه مطالبه اجرت نماید ، چرا که دادخواست وی محکوم به رد خواهد بود ، و بنابراین بایستی مطالبه ثمن معامله یا فسخ قرارداد حسب مورد مطرح نماید .

 

 

قوانین اجاره ؛

 

در مورد اجاره و روابط موجر و مستأجر 4 قانون در حال حاضر قابل بررسی است ؛

1 – قانون مدنی

2 – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356

3 – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1365

4 – قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376

 

اجاره اماکن تجاری و تفاوت آن با اجاره های مسکونی ؛

با توجه به قوانین مختلفی که در مورد اجاره در نظام حقوقی کشور ما وجود دارند ، در مورد اجاره اماکن کسب و پیشه و تجارت قوانین بخصوصی تصویب و قابل اجراست ، از جمله موارد مذکور قانون قانون روابط موجر و مستأجر مصوب مصوب 1356 است ، در ماده 1 این قانون ، قانونگزار مقرر داشته ؛

‌ماده 1 – هر محلی که برای سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور جلوگیری اجاره داده شده یا بشود در صورتی که تصرف، متصرف بر حسب تراضی‌با موجر یا نماینده قانونی او به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره باشد اعم از این که نسبت به مورد اجاره سند رسمی یا‌عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است.

 

و ماده 1 قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 مقرر می دارد ؛

ماده 1- از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که باقرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات
مندرج در این قانون و شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
‌

طبق قوانین اجاره ملک تجاری مصوب در سال ۷۶، مستأجر موظف است به‌محض اتمام مدت قرارداد، ملک تجاری را تخلیه کرده و آن را به موجر صحیح و سالم پس بدهد. اما قوانین اجاره ملک تجاری سال ۵۶ می‌گوید که انقضای مدت، دلیل بر تخلیه نیست. یعنی هرگاه مدت اجاره تمام شود، موجر نمی‌تواند مستأجر را الزام به تخلیه کند و موجر باید برای تخلیه مستأجر دلیل داشته باشد؛

 

در قوانین موجر و مستأجر هیچ تفاوتی میان اجاره ملک تجاری و مسکونی وجود ندارد، اما قوانینی که در فاصله سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تصویب‌شده است، باعث شده که قراردادهای اجاره‌ای را که در این سال‌ها به تصویب رسیده، بتوان به دو بخش مسکونی و تجاری تقسیم کرد و قانون حاکم بر آن‌ها را طبق این سال‌ها بررسی کرد.
برای املاک مسکونی از سال ۵۶ تاکنون سه قانون مختلف وضع ‌شده است. تمام معاملات و قراردادهای مسکونی تا سال ۶۳ تابع قانون وضع‌ شده در سال ۵۶ بودند. اما بعد از تصویب قانون سال ۶۳ قراردادهای جدید از این قانون پیروی می‌کردند. اما درنهایت با وضع قانون موجر و مستأجر در سال ۷۶ تمامی قراردادهای مسکونی مطابق با این قانون انجام شدند.

 

جهت کسب اطلاعات بیشتر با وکیل دادگستری داوود اسیوند تماس حاصل فرمائید .

شما احتیاج به مشاوره حضوری دارید ؟ با شماره تلفن 44270612 – 021 تماس بگیرید .

شما احتیاج به مشاوره آنلاین دارید ؟ با واتساپ یا تلگرام به شماره 09129215258 تماس بگیرید یا از طریق قسمت مشاوره سایت ، سوالات خود را به ایمیل وکیل دادگستری داوود اسیوند ارسال فرمائید.

بوسیله تماس با دفتر از هزینه تقریبی برخوردای وکیل مطلع شوید . 44270612 – 021

‌