در این‌ نوشته قصد داریم به اموری چون خرید ملک وکالتی ، خطر خرید ملک وکالتی ، مشکلات خرید ملک وکالتی، املاک بدون سند، و اینکه چگونه ملک بدون سند بخریم، وکالت بلاعزل، وکالت بلاعزل ملکی، تنظیم سند ثبتی ، تبدیل سند وکالتی به ثبتی، مبایعه نامه و سند وکالتی بپردازیم .

امروزه وضعیت ملک به شکلی است که خرید و فروش ملک به شکل غیرقابل بازگشتی خطیر و حساس است ، بعلاوه این معاملات که نیازمند ثبت و تنظیم سند رسمی است، گاهی به دلایل مختلف بصورت وکالتی منتقل می شود، و فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل در فروش اعطا می‌کند. از جمله دلایل این گونه انتقالات، نداشتن سند رسمی ، آماده نبودن سند تفکیکی، فرار از مالیات، در رهن بودن سند ملک و امثالهم  است، اما این امر خطرات بسیاری برای خریدار به دنبال دارد که نباید از آن غافل بود. در این‌ نوشته قصد داریم به اموری چون خرید ملک وکالتی ، خطر خرید ملک وکالتی ، مشکلات خرید ملک وکالتی، املاک بدون سند، و اینکه چگونه ملک بدون سند بخریم ، بپردازیم .

در صورت نیاز به مشاوره با تلفن 44270612 – 021 تماس حاصل فرمائید.

وکیل دادگستری داوود اسیوند پاسخگوی شما خواهد بود

آیا  با اخذ وکالت بلاعزل مالک ملک خواهید شد ؟

اشخاص  تصور می‌کنند که با اخذ وکالت بلاعزل در فروش، مالک ملک شده‌اند، در حالیکه این تصور نادرست است و وکالت در فروش صرفا اعطای نمایندگی از طرف موکل به وکیل جهت انتقال است و هیچ حق مالکیتی برای وی ایجاد نمی‌کند. فلذا راه حل صحیح آن است که اگر امکان انتقال سند مهیا نیست و قصد دارندد معامله وکالتی انجام دهند، در کنار وکالت بلاعزل در فروش، یک مبایعه‌نامه بین خود با حضور دوشاهد مرد تنظیم کنند، زیرا که با وجود این مبایعه‌نامه، حق اعماال مالکیت برای خریدار ایجاد می‌شود و در صورتی که وکالت‌نامه به هر دلیلی بی اعتبار شود، حق مالکیت فرد از بین نخواهد رفت و او این امکان را خواهد داشت که تنظیم سند رسمی به نام خود را تقاضا کند.

بر طبق قانون اگر وکیل فوت نماید یا دچار جنون شود وکالت (خواه بلاعزل باشد و خواه نباشد) فسخ  و بی اعتبار خواهد شد. بر این اساس باید بدانید اگر  نسبت به خرید ملک یا آپارتمان وکالتی اقدام کردید و در صورتی که سند وکالتی ملک به سند قطعی تبدیل نشود و در این بین  فروشنده ملک یا آپارتمان، فوت کند، بدین ترتیب وکالت بلاعزلی که در دست دارید فسخ خواهد شد و بلحاظ قانونی دیگر دارای اعتبار نخواهد بود. در چنین شرایطی شما قادر نخواهید بود خانه‌ای را که خریداری نموده‌اید و بابت آن نیز وجهی پرداخت کرده‌اید به نام خود بزنید.

چگونه از خطرات احتمالی جلوگیری کنیم ؛

پیشنهاد ما جهت جلوگیری از کاهش احتمال  چنین خطری به شما آن است که در هنگام انجام معامله به‌صورت خرید خانه یا آپارتمان وکالتی ضمن هماهنگی با  فروشنده ملک، درخواست تنظیم مبایعه‌نامه نمایید و با حضور دو شاهد  اقدام بر این امر نماید. ضروریست در مبایعه‌نامه‌ای که تنظیم می‌گردد قید شود که شخص خریدار تمامی اختیارات قانونی از قبیل حق فروش ملک (به هر قیمتی) به هر فرد حتی به خودش را دارا می‌باشد و همچنین می‌بایست این مطلب در آن مرقوم گردد که  (فروشنده) تمام مبلغ ملک را تحت شرایط مقرر دریافت نموده یا دریافت خواهد نمود و از این بابت اعتراضی ندارد ،. به این شکل حتی بعد از آن که فروشنده فوت کند شما به‌عنوان خریدار ملک قادر خواهید بود و می توانید صاحب ملکی که خریداری کرده‌اید شوید.

توقیف ملک ؛

امکان دارد به دلیل شکایت اشخاص یا ارگانهایی در زمان  بین خرید ملک و انتقال سند،  ملک فروشنده توقیف گردد. مثلا فروشنده با همسرش به مشکل بخورد، همسرش برای مهریه به دادگاه شکایت کند و دادگاه حکم به توقیف ملک بدهد ،در اینصورت امکان انتقال ملک مادامی که در توقیف باشد مهیا نیست، اما توجه داشته باشید در صورتیکه شما مبایعه نامه با تاریخ مشخص و زودتر از توقیف ملک داشته باشید می توانید با مراجعه به دادگاه درخواست رفع توقیف از ملک نمایید .

مطالب مرتبط : توقیف اموال

انتقال ملک توسط فروشنده پس از تنظیم وکالت نامه؛

اکثر افراد تصور میکنند که زمانیکه  فروشنده به آنها وکالت بلاعزل دهد دیگر امکان انتقال  ملک را به شخص دیگر ندارد و در صورت انتقال می توانند از حق خود دفاع نمایند .در صورتیکه وکالت ولو بلاعزل موجب و دلیلی بر مالکیت نیست و دادگاهها نیز براحتی در جهت اثبات مالکیت با این اسناد قانع نمی شوند،  حتی در صورت دادن وکالت بلاعزل،فروشنده هنوز می‌تواند مورد وکالت را (انتقال سند قطعی) خودش شخصا انجام دهد و از این باب هم محکوم نخواهد شد. او می‌تواند ملک را به شخص دیگری هم بفروشد و خودش سند را به نامش بزند.در این صورت دیگر وکالت‌نامه‌ شما کاملا به‌درد‌نخور می‌شود و خانه را هم از دست داده‌اید.

راهکارهای مفید ؛

1. از فروشنده بخواهید پس از تنظیم مبایعه نامه نسبت به تنظیم وکالت اقدام نماید. در این صورت مالکیت خانه به شما منتقل می‌شود و حتی اگر فروشنده شخصا خانه را به نام شخص دیگری بزند به جرم فروش مال غیر مجرم محسوب شده و معامله‌اش باطل میگردد.
2. در وکالت‌نامه و مبایعه نامه قید گردد که حق فروش ملک از فروشنده سلب می شود. در این صورت بعد از دادن وکالت فروشنده دیگر نمی‌تواند خودش شخصا مورد وکالت را انجام دهد.

مدارک مورد نیاز جهت انتقال سند

برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید با در دست داشتن مدارک زیر به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کنید.

1. سند مالکیت ملک
2. مدارکی که نشان دهد خریدار مالک آن ملک شده است (مثلا بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
3. پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال 1349 احداث شده‌اند نیاز نیست.)
4. مفاصا حساب دارایی
5. مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
6. استعلام ثبت
7. شناسنامه و کارت ملی
8. اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه

اگر مجبور به خرید ملک یا آپارتمان وکالتی شدید حتما مبایعه‌نامه تنظیم نمایید و حتما مطمئن شوید که سند توقیف یا در رهن بانک نیست و بعد از پرداخت هزینه حتما سند را از فروشنده بگیرید. ثالثا مطمئن شوید که خانه بدهی مالیاتی خاصی ندارد. در نهایت هم در اسرع وقت برای تبدیل سند وکالتی به قطعی اقدام کنید.

البته در تنظیم مبایعه نامه موارد بسیاری وجود دارد که حائز اهمیت است و مبایعه نامه های معمول در آژانس های املاک یا بنگاهها بصورت کلی تنظیم شده و همه جزئئیات را پوشش نمی دهند ، در هر حال پیشنهاد ما بشما مشاوره با وکیل دادگستری قبل از تنظیم مبایعه نامه است.

اگر نیاز به مشاوره در این زمینه دارید با وکیل دادگستری داوود اسیوند تماس بگیرید .

جهت مشاوره حضوری و تعیین وقت با تلفن 44270612 – 021 تماس حاصل نمائید.

جهت مشاوره آنلاین در واتساپ یا تلگرام با شماره 09129215258 در تماس باشید و یا از طریق دایرکت صفحه اینستاگرام #Davoud.Ossivand  تماس حاصل نمائید.

آدرس ایمیل مستقیم وکیل دادگستری : D.Ossivand@Gmail.com