در بعضی از قراردادها طرفین چنین تصریح می کنند که اگر فروشنده از فروش ملک خود منصرف شود یا برای تنظیم سند رسمی اقدامی نکند، مثلا خسارتی معادل فلان مبلغ را باید بپردازد، در این وضعیت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت خسارت (وجه التزام) و تنظیم سند یکی را انتخاب کند و خریدار نیز می‌تواند پس از سپری شدن زمان مشخص یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم سند را بخواهد که البته بایستی فقط یکی از این موارد را انتخاب نماید و جمع این دو امکان پذیر نیست.
مطالب مرتبط: “معامله املاک موروثی”
در بعضی دیگر از قراردادها طرفین بگونه دیگری عمل می کنند و آزادی کمتری به فروشنده داده می شود، یعنی تصریح می شود در صورت تأخیرفروشنده در اجرای تعهد (انتقال سند)، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام(خسارت) بپردازد. بنابراین دادرس در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود و ضمن صدور رأی به انتقال سند رسمی به پرداخت خسارات مذکور نیز رأی می دهد. معمولا این شرط با مشخص کردن زمان انتقال سند در تاریخ معین و در دفتر اسناد رسمی معین، به شکل روزشمار تعیین می گردد، مثلا اگر فروشنده در تاریخ دوم مرداد ماه ۱۳۹۹ در دفتر اسناد رسمی شماره ۳۴۰ تهران، سند را منتقل نکند، موظف است بابت هر روز تأخیر مبلغ یک میلیون تومان بپردازد، با توجه به این شرط اگر خریدار دعوای الزام به انتقال سند رسمی در دادگاه اقامه کند و طی تشریفات دادگاه وی را محق بداند، بغیر از صدور حکم یه انتقال سند رسمی خسارات دیرکرد از تاریخ مذکور را تا زمان اجرای حکم ، لحاظ خواهد کرد. این خسارت با اصل تعهد قابل جمع است و هیچکدام دیگری را ساقط نمی کند .
همانگونه که در بالا ذکر شد خسارات تأخیر با اصل تعهد قابل جمع است، مثلا اگر فروشنده سند را در تاریخ مشخص در مبایعه نامه منتقل نکند یا خریدار چکهایش را در وقت مقرر پاس نکند در صورتی که در قرارداد برای این موارد خسارتی تعیین شده باشد با اصل تعهد یعنی تعهد انتقال سند و یا تعهد کارسازی چک ،خسارات نیز باید پرداخت گردد، اما خساراتی هم هست که اینگونه نیست، یعنی در صورتیکه امکان انجام تعهد میسر نشود، خسارات عدم انجام تعهد پرداخت می گردد. البته واقعا باید عدم امکان انجام تعهد ثابت گردد، و امتناع خریدار یا فروشنده نسبت به تعهداتشان ملاک نیست، و در این وضعیت در صورتیکه بتوان تعهد را بوسیله دیگری اجرا کرد، با هزینه خریدار و یا فروشنده حسب مورد(هرکدام که تخلف کرده باشند) تعهد انجام می شود، مثلا اگر فروشنده از انتقال سند امتناع کند و دادگاه پس از رسیدگی احراز کند که زمین سند قابل انتقال دارد، با حکم دادگاه و حضور نماینده دادگاه سند (بدون حضور فروشنده و صاحب سند)منتقل می گردد.
این مطلب مرتبط است : این مطلب را نیز بخوانید “مطالبه وجه چک از اجرای ثبت“
ولی اگر ملک سند نداشته باشد یا سند آن در رهن بانک باشد یا کمیسیون ماده صد رای تخریب بر آپارتمانی صادر کرده باشد یا … و بطور کلی امکان انتقال سند نباشد، فقط خسارت عدم انجام تعهد به خریدار تعلق می گیرد ، البته به اضافه مبالغی که قبلا پرداخت کرده است.
الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان دعوایی است که در این موارد مطرح می گردد، قولنامه حاوی یک تعهد و قول است؛ وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله می کنند اما هنوز مقدمات آن فراهم نشده است ، قراردادی منعقد می‌کنند که در آن طرفین تعهد می‌کنند که معامله را با شرایط مشخص و ظرف مهلت معین انجام دهند.این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی است که بر اساس آن:
قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.
نخستین اثر حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛ تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است، نه خریدار می‌تواند ادعای وقوع معامله و بیع نماید و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد کنند.طرفین باید در تاریخ توافق شده چه کتبی و چه شفاهی در دفتر اسناد رسمی حاضر شوند و بیع را جاری کنند.
یکی از مشکلاتی که به دنبال معامله (خرید و فروش) ملک گریبان‌گیر خریداران می گردد، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این تعهد در حالی نقض می شود که فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده است و بعضا دلایل منطقی و عاقلانه ای هم ندارند و اکثرا با توجه به نرخ تورم در کشور از فروش املاک پشیمان می شوند که در این زمینه هم هنوز قوانین قابل قبولی در کشور وضع نگردیده است.
به صفحه اینستاگرام وکیل دادگستری داوود اسیوند بپیوندید و اطلاعات حقوقی خود را گسترش دهید
www.Instageram.com/Davoud.Ossivand
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
خواهان که در این دعوی خریدار ملک است، باید مواردی را قبل از اقامه دعوی بررسی کند و به وکیل خود ارائه نماید.
قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ چراکه دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت وکیل باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه بخواهد.
در مورد دعوای الزام به انتقال سند رسمی نام شخصی که سند به نام وی می باشد از اهمیت خاصی برخوردار است، چرا که ممکن است خریدار فعلی ملک یا زمین را از دلالی خریداری کرده باشد که سند بنام وی نیست و اقامه دعوی علیه وی نتایج حقوقی نخواهد داشت چرا که بر فرض محکومیت هم شخص نامبرده امکان انتقال سند را ندارد چون سند بنام او نیست.
در نهایت هرگاه پس از طی تشریفات اداری دادگاه حکم به الزام صاحب سند به انتقال سند صادر نماید و مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود (بر خلاف تعهد) نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار منتقل می نماید.
نکته:
تسلیم مبیع (ملک فروخته شده) بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب میشود که از آثار دعوای الزام به انتقال سند نیست. با این توضیح که ممکن است اشخاصی در ملک مذکور ساکن باشند و اکنون حاضر به تحویل آن نباشند، فلذا علیرغم انتقال سند به نام خریدار احتیاج به طرح دعوی جداگانه ایست که با دعوای الزام به انتقال متفاوت است.
در صورت نیاز به مشاوره حضوری یا عقد قرارداد وکالت با تلفن 44270612 – 021 تماس حاصل فرمایید.
در صورت نیاز به مشاوره فوری از طریق شماره موبایل 09129215258 و یا فرم مشاوره حقوقی همین سایت اقدام نمائید. در اسرع وقت پاسخگوی سوالات شما هستیم .